Bastides et mas provençaux : le guide d'achat sur la Côte d'Azur

Derrière le littoral de la Côte d'Azur, connu pour ses villas contemporaines et ses résidences Belle Époque, s'étend un autre patrimoine, tout aussi recherché : celui des bastides et des mas provençaux. 

Ces demeures de pierre, héritées de l'architecture rurale et aristocratique des XVIIe et XVIIIe siècles, racontent une autre façon d'habiter la Provence, entre oliviers centenaires, restanques et villages perchés. 

Pour un acquéreur en quête d'authenticité, l'achat d'une bastide provençale sur la Côte d'Azur suppose de maîtriser un vocabulaire précis, de connaître les secteurs où ce patrimoine se concentre, et d'anticiper les règles qui encadrent sa rénovation. 

Ce guide rassemble les repères essentiels avant d'investir dans une propriété de caractère dans le Var ou les Alpes-Maritimes.

Mas, Bastide, Cabanon : le lexique de l'architecture provençale

Le mas et la bastide sont deux constructions provençales de référence, mais elles répondent à des logiques distinctes. 

Le mas est à l'origine une ferme traditionnelle du sud de la France, conçue comme une exploitation agricole où vivaient les propriétaires, les ouvriers et parfois les animaux. Bâti le plus souvent de plain-pied ou sur un seul niveau habitable, il présente un toit à faible pente et des ouvertures volontairement réduites, pensées pour conserver la fraîcheur en été et limiter les pertes de chaleur en hiver. Ses murs, en pierre, atteignent parfois plus de soixante centimètres d’épaisseur. Une variante plus modeste porte le nom de mazet, qui est en fait un petit mas.

La bastide répond à une logique de confort et de prestige. Résidence d'été de la bourgeoisie ou de l'aristocratie provençale, elle s'inspire de l'architecture classique du XVIIe siècle et privilégie la symétrie : façade organisée autour d'un nombre impair d'ouvertures, porte d'entrée centrale surmontée d'un balcon en fer forgé, plusieurs niveaux coiffés d'un toit à quatre pentes. Entourée de jardins et parfois d'un domaine agricole ou viticole, elle a longtemps servi à afficher la réussite de son propriétaire autant qu'à l’accueillir.

À ces deux formes d’habitat s’ajoute une troisième, plus modeste : le cabanon, à l'origine un simple abri agricole ou de pêcheur, aujourd'hui recherché pour sa simplicité et son échelle intime. 

Ce lexique structure la façon dont les biens sont décrits et valorisés sur le marché, et connaître ces distinctions permet à un acquéreur de mieux évaluer l'authenticité d'une annonce.

Ce vocabulaire architectural se double d'un répertoire de détails qui font la valeur d'une propriété de caractère : les génoises, ces rangs de tuiles superposées qui dessinent la ligne de toit et projettent l'ombre sur la façade, les tuiles canal en terre cuite, les volets peints dans des teintes propres à chaque village, ou encore les restanques, ces terrasses de pierre sèche construites à flanc de colline pour retenir la terre cultivable.

Sur une bastide, ces éléments sont souvent d'origine et protégés à ce titre. Sur un mas remanié au fil des décennies, leur état donne une indication précieuse sur la qualité des travaux déjà réalisés et sur ceux qui restent à prévoir.

Où trouver ces propriétés sur la Côte d'Azur et son arrière-pays ?

Les bastides et les mas se trouvent dans l'arrière-pays, à une vingtaine de minutes voire un peu plus des plages. 

Savills a bâti sa présence dans le pays de Fayence, avec une équipe dédiée sur place et plusieurs ventes réalisées. Ce territoire vallonné du Var s’étend jusqu’à Seillans, dont les ruelles pavées et les passages voûtés lui ont valu de figurer parmi les Plus Beaux Villages de France, et rassemble plusieurs villages qui partagent la même architecture provençale.

Le Var accueille par ailleurs une large part du vignoble de l’appellation Côtes de Provence, la plus importante de la région avec plus de 20 000 hectares répartis sur 84 communes du Var, des Bouches-du-Rhône et des Alpes-Maritimes, et dont la production reste dominée par le rosé. De nombreuses bastides du XVIIIe siècle y sont attenantes à un domaine viticole, ce qui ouvre la voie à un projet patrimonial qui dépasse la seule résidence secondaire.

Plus près de la côte, les collines de Mougins, Valbonne et Grasse abritent également des mas et bastides, souvent entourés d’oliveraies, à proximité de golfs reconnus comme le Royal Mougins Golf Resort et d’adresses telles que Château Saint-Martin & Spa à Vence ou Le Mas Candille à Mougins.

Rénover une bastide ou un mas : les règles à anticiper

La rénovation d'une bastide ou d'un mas obéit à un cadre réglementaire qui dépasse le simple code de l'urbanisme, dès lors que le bien se situe dans une zone protégée. 

Ces zones incluent les abords des monuments historiques, dans un rayon généralement fixé à cinq cents mètres, les secteurs sauvegardés, les sites patrimoniaux remarquables, les sites classés ou inscrits, ainsi que certaines zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. 

Sur le plan énergétique : seuls les biens officiellement classés ou inscrits au titre des monuments historiques sont exemptés de diagnostic de performance énergétique. Une bastide ancienne, même remarquable, mais dépourvue de cette protection réglementaire, reste soumise à l'obligation de DPE, y compris lorsqu'elle se trouve dans une zone protégée. 

Les murs de pierre épais, qui offrent une inertie thermique réelle, ne sont pas toujours valorisés à leur juste mesure par la méthode de calcul du DPE, un point que tout acquéreur gagnera à faire vérifier par un diagnostiqueur habitué au bâti ancien avant de fonder une décision sur ce seul indicateur.

Bâties pour la plupart bien avant le milieu du XXe siècle, ces propriétés relèvent également des diagnostics plomb et amiante : le premier est obligatoire pour tout logement construit avant 1949, le second pour tout bâtiment édifié avant juillet 1997. 

Ces constats, à joindre au dossier de diagnostic technique remis lors de la vente, permettent d'anticiper d'éventuels travaux de mise aux normes, en particulier lorsque la bastide ou le mas a conservé ses peintures ou ses revêtements d’origine.

Bastides et mas : un patrimoine familial autant qu'un placement

Au-delà de l'attachement esthétique, l'achat d'une bastide ou d'un mas sur la Côte d'Azur répond souvent à une logique patrimoniale de long terme. 

Une propriété assortie d'un domaine viticole dans le Var, par exemple, permet d'associer la jouissance d'une résidence secondaire à l'exploitation d'un actif agricole reconnu, quand une bastide restaurée dans un village comme Tourrettes offre un ancrage familial destiné à traverser les générations, à la manière des grandes demeures alpines que Savills accompagne également dans les Alpes françaises.

Certains propriétaires choisissent aussi de louer leur bastide ou leur mas une partie de l'année, en particulier durant la saison estivale, ce qui suppose d'anticiper dès l'achat les équipements attendus par une clientèle internationale, piscine, dépendances aménagées, accès facilité au village. 

La proximité relative de la côte permet de profiter des infrastructures de Cannes, Nice ou Grasse sans renoncer à la tranquillité de l'arrière-pays. 

C'est cette combinaison, authenticité architecturale, cadre agricole préservé et accès aux commodités de la Côte d'Azur, qui explique la fidélité d'une clientèle internationale pour ce segment du marché, aussi bien parmi les familles en quête d'une résidence de caractère que parmi les investisseurs patrimoniaux.

Nos conseillers Savills French Riviera vous accompagnent pour l’achat d’une bastide ou d'un mas dans l’arrière-pays, du pays de Fayence aux collines de Mougins et Valbonne, dans l’identification et l’acquisition de bastides et de mas répondant à vos exigences architecturales, patrimoniales et fiscales.